旭輝控股集團

智通財經APP獲悉，隨着境外債務重組方案於2025年底正式生效，歷經三年化債攻堅的旭輝控股(00884)，最終成功實現“困境反轉”的關鍵跨越。

作爲行業內率先完成境內外債務重組的民營房企之一，旭輝通過約430億元人民幣的債務削減規模及債權人的高度支持，不僅爲自身築牢“活下去”的堅實根基，也在當前房地產行業深度調整階段，爲市場化、法治化風險處置提供了可參照的標杆實踐範本。在行業整體承壓背景下，此次重組的成功或標誌着民營房企正從“風險出清”過渡至“價值重構”的新階段。

三年化債攻堅，改善資產負債表

旭輝的債務重組始於2022年11月，彼時房地產行業流動性持續承壓，多家民營房企陷入債務困境。面對境內外合計超660億元的待重組的信用債務，旭輝並未選擇“躺平”，而是主動啓動了一場覆蓋境內外的全面債務重組攻堅。

與多數企業側重於單一市場重組不同，旭輝的方案體現出“全面性”與“差異化”的特點。境外重組涉及本息約81億美元(約合567億元)，通過債轉股、削減本金等方式，實現約380億元債務削減，化債比例達67%；境內公開市場債券重組規模約100.6億元，則通過現金回收、債轉股、以資抵債等組合安排，預計削減債務超過50億元。這種境內外協同推進的重組方式，有助於化解民營房企信用債佔比高、處置難度大的行業共性難題。

此次重組預計將對旭輝的財務結構帶來顯著改善：公司有息負債總額有望從2025年6月末的842億元大幅降至500億元左右，成爲負債規模最低的民營房企之一。此外，債務結構將從“短期高息”向“長期低息”轉變，極大降低財務成本，實質性緩解經營壓力。整體資產負債狀況也將隨之改善，爲後續與金融機構溝通合作奠定堅實的基礎。

數據來源：公司業績及其他公開資料

重組方案的創新設計與靈活安排，是贏得債權人高度支持的關鍵所在。旭輝境外重組遵循“短端削債，中端轉股，長端保本降息”框架，提供五大類選項精準匹配不同債權人訴求；境內部分則通過將現金兌付比例提升至20%、以資抵債抵償比例提高至40%等優化措施，顯著提升了方案的整體接受度與可行性。

截至2025年6月30日，旭輝的歸母淨資產爲64億元(約合70億港元)，是少數幾家在債務重組前歸母淨資產仍爲正的民營房企。重組產生的債務削減部分，預計會以重組收益形式進一步增厚歸母淨資產。結合旭輝境外超300億元的化債規模測算，重組後該公司歸母淨資產有望實現顯著提升。當前公司市值不足20億港元，對應潛在市淨率不足0.1倍，估值顯著低估。歸母淨資產是公司未來發展的基礎，由此可見，旭輝未來估值修復空間巨大。

戰略路徑清晰，重塑可持續經營能力

重組得以成功推進，關鍵在於旭輝始終將“保交付”視爲經營底線——2025年完成2.2萬套交付，2022年至今累計交付已超30萬套。這一紮實的交付成績，既體現了管理層將有限資源優先用於項目完工的決心，也爲其贏得了債權人信任。

債務重組的完成，爲旭輝推進戰略轉型掃清了主要障礙。公司早在重組期間就明確將向“低負債、輕資產、高質量”模式轉型，並規劃了清晰的復甦路徑。與多數經歷重組的企業不同，旭輝進一步明確了重組後的三大核心業務方向：

首先，聚焦自營業務，集中資源佈局核心城市優質地塊，以改善型住宅產品爲主，通過提升產品與服務能力鞏固市場地位。憑藉2022年以來超30萬套的交付經驗，旭輝在保交付方面積累的品牌信譽，將成爲開發業務復甦的重要支撐。

其二，做強收租業務。目前旭輝投資物業租金收入保持穩定增長，2025年上半年達7.86億元。通過提升運營效率、優化租金水平，租金收入正成爲旭輝穩定的現金流來源，並逐步提高其在整體收入中的佔比。此外，隨着信用修復與租金收益提升，企業也有望將部分存量開發貸款置換爲期限更長、成本更低的經營性物業貸款，進一步優化債務結構。

此外，探索資管業務。在房地產存量時代，像旭輝這樣具備全國化、全鏈條、全業態能力的綜合型開發企業較爲稀缺。旭輝計劃依託自身深厚的開發與運營經驗，以資產管理模式，在有持續改善型需求的二、三線城市審慎恢復投資。通過持有項目少數股權，併爲資方提供資管服務，公司有望實現股權與資管的雙重回報，從而構築企業新的增長曲線。

這一“開發+運營+資管”的業務體系，既保留了房地產開發的核心能力，也順應了行業發展趨勢，爲企業重構長期造血機制、實現可持續發展提供了多元支撐。值得關注的是，在過去三年的經營困難期，旭輝依然保持了經營活動現金流淨額爲正值，這表明即使在行業深度調整階段，企業仍維持了經營層面的穩定。可以預見，隨着重組完成、資本結構優化及融資性支出壓力減輕，公司現金流狀況有望進一步改善。

結語：活下來，方能角逐行業下半場

走過最艱難時刻的旭輝，如今已站在新一輪發展的起點。當前房地產行業的調整尚未結束，但發展邏輯已發生深刻變化。以往依賴高槓杆、高週轉的模式已經終結，未來的行業競爭將更側重於低負債、強運營與可持續發展能力。

旭輝的實踐爲行業提供了一份可參照的樣本：在困境中堅守交付底線、保持團隊穩定、以市場化與法治化方式積極化解債務，是民營房企穿越週期的可行路徑。

隨着“問題房企”標籤的逐漸褪去，旭輝正以戰略更清晰、經營更穩健、復甦基礎更堅實的姿態，重新迴歸行業競爭的主場。它的下一步，不僅關乎自身發展，也將爲探索中國民營房企的高質量發展路徑，提供具有實踐意義的參考。